Inleiding
De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat op basis van artikel 16 van het BBV ten minste:

1. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
2. een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
3. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
4. een onderbouwing van de geraamde fondsvorming;
5. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Beleidskaders en visie
Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om maatschappelijke, financiële en ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken. Deze doelstellingen moeten helder zijn evenals de wijze van sturing, beheersing van risico’s en verantwoording. In 2016 is de Kadernota grondbeleid 2017-2020 door de gemeenteraad (2016-128) op 1 december 2016 vastgesteld. Deze vormt de komende jaren het kader waarbinnen het ruimtelijk beleid, zowel ten aanzien van volkshuisvesting, economische ontwikkeling en openbare ruimte, als voor infrastructuur, recreatie en natuur, op een verantwoorde en transparante wijze via het grondbeleid vorm kan krijgen. In de nota is beargumenteerd welke keuzes de gemeente kan maken om het grondbeleid uit te voeren. Dit kan actief dan wel faciliterend. Hierbij wordt opgemerkt dat dit betrekking heeft op nieuwe projecten, waarbij de gemeente er ook voor kan kiezen om geen grondposities meer in te nemen maar zich beperkt tot haar publiekrechtelijke rol.

Doel van de Kadernota grondbeleid 2017-2020 is het mogelijk maken van de ontwikkelingen uit de Structuurvisie Nieuwkoop 2040, het bevorderen van het gewenste ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit en een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten.

Woningmarkt
In Nederland is, volgens De Nederlandsche Bank, sprake van een solide herstel van de economie, met momenteel de binnenlandse bestedingen als voornaamste groeimotor. Een belangrijke factor die daarbij een rol speelt, is de per 2016 ingevoerde belastingverlaging. Die leidt in 2016 en vooral 2017 tot extra bestedingsgroei. Daarnaast profiteren huishoudens van de aanhoudende opleving van de woningmarkt en de lage hypotheekrente. De groei komt ook tot uiting in de prognose van de afname van de werkloosheid, van 6,0% van de beroepsbevolking in 2016 naar 4,4% in 2019.

Hier en daar vertoont de woningmarkt al tekenen van oververhitting en schaarste aan beschikbare bouwcapaciteit. Dit leidde in 2017 tot veel grondverkopen, maar het zorgde er ook voor dat in een aantal gevallen de verkoop van een kavel vanwege de gestegen bouwkosten niet  is doorgegaan. Dit speelde met name bij het project Zuidhoek. Toch is het consumentenvertrouwen gedurende het jaar 2017 hoog geweest. Dit optimisme is nodig voor het aantrekken van investeringsbeslissingen in vastgoed. Voor de bouwprojecten binnen de gemeente betekent dit, dat de belangstelling in 2017 op een hoog niveau is gebleven.    

Het prijsniveau van de woningen ligt gemiddeld genomen weer op het niveau van voor de crisis en het aantal te koop staande woningen is het laatste jaar aanzienlijk teruggelopen.  

Verkoop kavels in eigen beheer
Per 1 januari 2017 moesten er nog ca.195 particuliere kavels (voor eind 2025) worden verkocht/geleverd. Het afgelopen jaar zijn er 57 particulier kavels verkocht. Per 1 januari 2018 zijn er nog 138 particuliere kavels te verkopen. Van de 138 nog te verkopen kavels waren er per 1 januari 2018 23 stuks in optie gegeven. Belangrijk is te benadrukken dat de genoemde aantallen het aantal kavels betreft dat – conform de huidige grondexploitaties - moet worden verkocht voor eind 2025. Een groot aantal daarvan is nog niet in de verkoop (maar ook nog niet vastgelegd in stedenbouwkundige of bestemmingsplannen).

Marketing en promotie
Uit een analyse van middelen die voor marketingdoeleinden zijn ingezet, blijkt dat Funda een
belangrijke aanvulling is op onze overige communicatiemiddelen. De combinatie zorgt ervoor dat onze
doelgroep op de hoogte is van onze projecten. Een online bannercampagne zorgt voor veel extra
bezoek op woneninnieuwkoop.nl. Ook nam het aantal informatie aanvragen via de website aanzienlijk toe. Toch is het totaal aantal websitebezoekers ten opzichte van 2016 iets gedaald. Een verklaring hiervoor kan ons kleinere marketingbudget in 2017 zijn, waardoor de gemeente minder marketing heeft ingezet ten opzichte van 2016. Er is minder geadverteerd in lokale bladen.

De digitale nieuwsbrief heeft een aanzienlijk effect op het aantal websitebezoekers. De
digitale nieuwsbrief wordt zeer goed gelezen. Marketing is het middel om de geprognotiseerde verkoopopbrengsten te helpen behalen. Dit blijkt ook uit het kopersonderzoek dat in 2016 is gehouden. Kopers gaven aan op de hoogte te komen van een project via Funda, woneninnieuwkoop.nl, omdat men het zag staan op een bord lang de kant van de weg of via een advertentie.

Actualisaties van grondexploitaties
Het hebben van een realistische programmering is belangrijk maar niet zaligmakend. Daarom wordt ook altijd aandacht geschonken aan de financiële oplossingen (incl. meerjarenperspectief), de instrumenten voor onderweg (bijvoorbeeld risicomanagement) en diverse organisatorische aspecten. Belangrijk is om duidelijk uiteen te zetten welke opties de gemeente heeft om (een) project(en) op koers te houden. Anticiperend hierop is in de Kadernota grondbeleid 2017-2020 vastgelegd dat alle grondexploitaties jaarlijks worden herzien. In deze herziening wordt gerapporteerd over de ontwikkelingen binnen projecten, over planning, programma en verwacht resultaat. Na vaststelling vormt de herziene grondexploitatie het financiële kader voor de verdere uitvoering van het project.
Gemeentelijke eigendommen die mogelijk in de toekomst nog worden ontwikkeld (strategische gronden) en eigendommen die kunnen worden verkocht zijn in het Materiele Vaste Activa (MVA)-strategische gronden opgenomen.

Voor de actualisatie per 1 januari 2018 zijn er ten opzichte van het voorgaande jaar niet veel wijzigingen van buitenaf. Dat wil zeggen dat er geen wijzigingen zijn ten aanzien van de BBV die van invloed zijn op de grondexploitaties.

Resultaten positieve complexen
Tabel resultaten positieve grondexploitaties netto contant per 1 januari 2018

De Verwondering is door het wijzigen van de stedenbouwkundige opzet, het vergroten van de woonkavels, de positionering van het merendeel van de woonkavels aan het water en het verkleinen van het oppervlak uit te geven grond “maatschappelijk”  veranderd van een negatieve grondexploitatie naar een positieve grondexploitatie. Daardoor ontstaat een voordeel van € 3,6 miljoen. Daar staat tegenover dat voor zowel het Noorder- als het Zuidereiland een nieuwe planologische procedure moet worden doorlopen.
Het resultaat van Langeraar Oost is verslechterd, deels vanwege de uitwerking van de laatste twee deelgebieden en de bijbehorende kosten en deels door de lagere grondprijs voor extra starterswoningen in het programma. De overige positieve grondexploitaties zijn nagenoeg gelijk gebleven qua te verwachten resultaat.  

Het totaal te verwachten resultaat van de positieve complexen neemt toe met € 2,8 mln. netto contant per 1 januari 2018.    

Resultaten negatieve complexen
Tabel resultaten negatieve grondexploitaties netto contant per 1 januari 2018

Bij de negatieve complexen is het resultaat verslechterd. Het resultaat neemt met € 3,1 mln. netto contant per 1 januari 2018 af van - € 39,2 mln. naar - €42,3 mln.. De verslechtering van het resultaat wordt vooral veroorzaakt door de projecten Zuidhoek, Ter Aar Vernieuwd Verbonden, Teylerspark I en Noordse Buurt.

Voor Zuidhoek geldt als voornaamste reden van de verslechtering de maatregelen die zijn genomen en moeten worden genomen voor de toekomst ten aanzien van het reguleren van het bouwverkeer en de afwikkeling van schadeclaims van omwonenden.

Ter Aar Vernieuwd Verbonden is verslechterd omdat het plan is verruimd met de herontwikkeling van de drie basisschoollocaties. De opbrengsten van de toekomstige woningbouw op deze locaties dekken niet de te maken kosten voor de herontwikkeling inclusief de resterende boekwaarde op de basisscholen.

Teylerspark I is een nieuwe grondexploitatie. Bij het openen van deze grondexploitatie is er besloten om het negatieve resultaat te dekken door een bijdrage vanuit de Voorziening Permanente sociale woningbouw te doen aan de Voorziening Nadelige saldi grondexploitaties.

De verslechtering van de Noordse Buurt wordt veroorzaakt door hogere kosten saneringskosten, de gemaakte proceskosten voor onder andere de selectie van de initiatieven en tenslotte speelt de rentecomponent een belangrijke rol in het resultaat.    

Voorziening en reserve
De wijze waarop de reserves en voorziening zijn berekend en verantwoord zijn met ingang van de actualisatie 2016 gewijzigd. Er is vanaf 2016 één Voorziening Nadelige saldi grondexploitaties voor alle negatieve complexen. Als basis voor het bepalen van de hoogte van de Voorziening wordt uitgegaan van de eindwaarde van de grondexploitaties.  

Daarnaast is met ingang van 2016 besloten om voor de post onvoorzien een aparte Reserve Onvoorzien grondexploitaties te vormen. Dit komt voort uit de notitie Grondexploitaties 2016 van de BBV waarin in bijlage 1 expliciet naar de artikelen 6.2.4, 6.2.5 en 6.2.7 van het Bro (Besluit Ruimtelijke Ordening) wordt verwezen. In deze artikelen wordt precies aangegeven welke kosten en opbrengsten mogen worden opgenomen in een grondexploitatie. De post onvoorzien komt hier niet in voor.

De Reserve Onvoorzien grondexploitaties wordt berekend op basis van een inventarisatie van de risico’s die te maken hebben met de negatieve complexen en daar een Monte Carlo-analyse over te doen.  

Onderstaand wordt  zowel voor de Voorziening Nadelige saldi grondexploitatie  als  de Reserve  Onvoorzien grondexploitatie de gewenste hoogte van deze Voorziening en Reserve worden berekend

Voorziening Nadelige saldi grondexploitatie per 1 januari 2017
De stand van de voorziening is per 31 december 2017 ca. € 44,7 mln., zie onderstaande toelichting.

Behoefte per 1 januari 2018
Met ingang van 2016 is de keuze gemaakt om de behoefte van de Voorziening in het vervolg op basis
van eindwaarde van de negatieve complexen te doen.

Voor de negatieve complexen is per 1 januari 2018 op eindwaarde een bedrag van € 47,5 mln. nodig
om de tekorten via de voorziening af te dekken, zie onderstaande toelichting.

Tabel resultaten negatieve grondexploitaties op eindwaarde (EW)

Resultaat
Er is per eind 2017 ca. € 44,7 mln. beschikbaar in de voorziening. Door de storting van de Voorziening Permanente sociale woningbouw met betrekking tot Teylerspark I, is er op 1 januari 2018 ca. € 45,4 mln. beschikbaar. De behoefte per 1 januari 2018 is echter € 47,5 mln.. Dit betekent een verschil van € 2,1 mln. die extra benodigd is om de voorziening op peil te houden, zie onderstaande toelichting.  

Reserve Onvoorziene kosten grondexploitaties
Om de hoogte van de Reserve Onvoorzien grondexploitaties te bepalen wordt jaarlijks de risico-inventarisatie gedaan. Alleen voor de negatieve complexen leidt dit tot een opname van een post in de Reserve Onvoorzien grondexploitaties.

Per 1 januari 2018 betekent dit een post van € 1,1 mln., zie onderstaande tabel.

Tabel behoefte Reserve Onvoorzien grondexploitaties per 1-1-2018

Gevolgen Algemene Reserve
De hoogte van de Voorziening Nadelige saldi grondexploitatie en de Reserve Onvoorzien grondexploitaties wordt in stand gehouden door toevoegingen of onttrekkingen aan de Algemene Reserve.  Met deze actualisatie is per saldo € 1,44 mln. meer benodigd uit de Algemene Reserve om de Voorziening en de Reserve op peil te houden, zie onderstaande toelichting.    

Risicomethodiek
Om de strategische koers van het grondbedrijf goed te borgen en het meerjarenperspectief waarheid te laten worden, zetten wij een instrument als risicomanagement in. De inzet van dit instrument monitort onderweg kritisch de financiële en inhoudelijke voortgang in de diverse grondexploitaties. Zo hebben we gezorgd voor een door de organisatie gedragen beleidskader voor professioneel risicomanagement.
Elk project waarin bepaalde doelen zijn gesteld kent risico’s. In het geval van ruimtelijke ordeningsprojecten gaat het over risico’s zoals kostenoverschrijdingen, extra kosten, gederfde inkomsten of vertraging. Het doel van de risicoanalyse is het identificeren, waarderen en beheersen van projectrisico’s, zodat we inzicht krijgen in de waarschijnlijkheid van het berekende resultaat in de grondexploitatie.

Zoals vastgelegd in de Kadernota grondbeleid 2017-2020 wordt voor alle lopende grondexploitatieprojecten ieder jaar een risicoanalyse opgezet. In juni 2011 heeft de gemeenteraad de eerste risicoanalyses voor alle grondexploitaties vastgesteld. Deze analyse wordt nu periodiek geactualiseerd als vast onderdeel van de jaarlijkse actualisatie. In de afzonderlijke grondexploitaties wordt in de post onvoorzien een financiële buffer opgenomen die de benoemde risico’s tot een afgesproken hoogte dekt. In de risicoanalyses wordt/worden per risico een of meer beheersmaatregelen geformuleerd die er op zijn gericht om het risico te mitigeren (verminderen), te vermijden of (indien noodzakelijk) te accepteren. Doordat duidelijk is welke risico’s de grootste financiele impact hebben is ook helder welke sturing het meeste rendement oplevert.